Decreto Crescita: le principali novità del decreto convertito in legge.

DECRETO CRESCITA
LE PRINCIPALI NOVITÀ DEL DECRETO CONVERTITO IN LEGGE
Gentili Associati,
in data 29.6 2019 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge n.58 del 28.6.2019
di conversione del decreto 30.4.2019 n.34 conosciuto come “Decreto Crescita”.
Di seguito si riportano le principali novità introdotte sia dal decreto che dalla legge di
conversione e che possono interessare l’attività dell’Agente immobiliare.
Esenzione TASI per gli immobili merce
Dal 01.01.2022 sono esenti dal pagamento della TASI (così come già avviene ai fini IMU) i
fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita finchè permanga tale
destinazione e non siano in ogni caso locati.
Termine per la presentazione della dichiarazione IMU e TASI
La dichiarazione IMU/TASI deve essere presentata entro il 31 dicembre (e non più il 30
giugno) dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo.
Sono stati inoltre soppressi:
• l’obbligo di presentazione la dichiarazione per fruire delle agevolazioni IMU e TASI per gli
immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado,
• l’obbligo eventualmente richiesto dai comuni (anche attraverso propria modulistica) per
attestare il possesso dei requisiti per usufruire della riduzione del 25% per l’IMU e la TASI
dovute per gli immobili locati a canone concordato di cui alla L.9.12.98 n.431.
Ecobonus e sismabonus: sconti sul corrispettivo in luogo della
detrazione d’imposta
In luogo dell’utilizzo diretto, o della cessione ai fornitori, delle detrazioni fiscali previste per gli
interventi di riqualificazione energetica e quelli antisismici, il contribuente può optare, previo
accordo con il fornitore, per uno sconto sul corrispettivo dovuto.
L’agevolazione si applica agli:
• interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici di cui ai co. 344-347 art.1
L.296/2006 e all’art.14 DL 4.6.2013 n.63 compresi quelli sulle parti comuni degli edifici
condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117 bis c.c. o che interessano tutte le unità immobiliari
di cui si compone il singolo condominio;
• gli interventi di adozione di misure antisismiche di cui all’art. <st1:metricconverter
productid=”500,00 a” w:st=”on”>16 DL</st1:metricconverter> 63/2013.
In pratica il committente, al posto di pagare l’intero importo dei lavori ed usufruire della
detrazione, trasferisce direttamente la detrazione al fornitore (sotto forma di sconto del
prezzo) pagando esclusivamente la differenza.
L’esercizio di tale opzione, che deve essere effettuato d’intesa con il fornitore:
• è di importo pari all’ammontare della detrazione spettante (pertanto non può essere
applicato uno sconto diverso basato, ad esempio, sull’attualizzazione dell’utilizzo della
detrazione negli esercizi futuri),
• è anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
AL fornitore l’ammontare dello sconto sarà rimborsato sotto forma di credito di imposta da
utilizzare esclusivamente in compensazione, in cinque rate annuali di pari importo. In ogni
caso il fornitore può cedere, a sua volta, il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e
servizi.
Le modalità attuative saranno definite da un apposito provvedimento dell’Agenzia delle
Entrate.
Acquisto dell’unità immobiliare compresa in edifici interamente
demoliti e ricostruiti dalle imprese nelle zone sismiche 1, 2 e 3
E’ stata estesa ai comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3
l’agevolazione prevista dall’art.16 co.1 septies del DL 4.6.2013 n.63.
Agevolazioni per la valorizzazione edilizia
Allo scopo di promuovere le operazioni di demolizione e ricostruzione di immobili, nonché di
manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia è
previsto si applichino le imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali ai trasferimenti (anche
esenti da IVA):
• effettuati fino al 31.12.2021,
• di interi fabbricati,
• a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare,
• a condizione che nei 10 anni successivi all’acquisto le imprese provvedano alla loro
demolizione e ricostruzione oppure manutenzione straordinaria, restauro o risanamento
conservativo o ristrutturazione edilizia e successiva alienazione a terzi, anche frazionata,
purchè i beni alienati rappresentino almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato,
• purchè la ricostruzione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il
conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.
In caso di mancato adempimento, nei 10 anni, delle condizioni per usufruire
dell’agevolazione, sono dovuti:
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria,
• la sanzione del 30% su tali imposte,
• gli interessi di mora dalla data di acquisto del fabbricato.
Nuovi termini per l’emissione della fattura elettronica
A decorrere dal 1.7.2019 sarà possibile emettere la fattura immediata entro 12 giorni dalla
data di effettuazione dell’operazione.
Tra le indicazioni da riportare in fattura è necessario riportare anche la data di effettuazione
dell’operazione che corrisponde al momento (cessione del bene oppure data dell’incasso del
corrispettivo) nel quale deve essere emessa la fattura.
Novità in tema di cedolare secca
Viene abrogata la sanzione, prevista dall’art.3 co.3 ultimo periodo DLgs 14.3.2011 n.23; di
euro 50,00 – 100,00 per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della
risoluzione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca.
In pratica la presentazione tardiva della proroga o della risoluzione non sono più soggette a
sanzioni per cui, come si legge nel dossier del Servizio Studi della Camera del 20.6.2019,
l’obbligo di comunicazione della proroga risulta implicitamente soppresso. Diversamente la
risoluzione dovrà essere comunicata, ancorchè senza sanzioni, per attestare il mancato
conseguimento dei relativi redditi.
Rimane in vigore la previsione secondo cui la mancata presentazione della proroga non
comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto purchè il
contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il
regime di cedolare secca.
Detassazione dei canoni di locazione non percepiti
La norma prevede che, per i contratti stipulati dal 1.1.2020, i canoni di locazione di immobili
abitativi non pagati dal conduttore non debbano essere assoggettati ad imposizione in capo
al locatore già a partire dalla data di intimazione di sfratto per morosità o quella
dell’ingiunzione di pagamento.
In tal modo, in situazioni di morosità, viene anticipata la detassazione del canone, non
dovendo attendere la convalida di sfratto. Tuttavia i canoni non riscossi nel periodo di
imposta ma in quelli successivi verranno tassati separatamente, ex art. 21 TUIR, sulla base
dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel
biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.
La norma esplica gli effetti con riferimento ai contratti stipulati dal 1.1.2020, mentre per quelli
stipulati anteriormente a tale data, in caso di mancata percezione del canone rimane il diritto
al credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni dichiarati e non percepiti.
Novità in tema di locazioni brevi
La responsabilità solidale per l’effettuazione ed il versamento delle ritenute sui canoni di
locazione breve viene estesa anche in capo ai soggetti, residenti nel territorio dello Stato,
che appartengono allo stesso gruppo degli intermediari non residenti o che non abbiano
nominato un rappresentante fiscale in Italia.
Novità in tema di locazioni turistiche ed attività ricettive
I dati risultanti dalle comunicazioni alle questure sui soggetti che soggiornano nelle strutture
ricettive e negli immobili locati con contratti ad uso “locazione turistica”, effettuati ai sensi
dell’art. 109 co.3 TUSP, saranno forniti all’Agenzia delle Entrate.
Banca dati delle locazioni brevi e codice identificativo
Viene istituita una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni
brevi ex art. <st1:metricconverter productid=”500,00 a” w:st=”on”>4
DL</st1:metricconverter> 5072017 presenti sul territorio nazionale.
Ogni struttura verrà identificata tramite un “codice identificativo” da utilizzare in ogni
comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza. La mancata
richiesta o utilizzo del codice identificativo sarà sanzionata con una sanzione pecuniaria da
euro 500,00 a euro 5.000,00.
Le norme per la comunicazione dei dati alla banca dati, che verrà gestita, a livello nazionale
dal ministero delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, saranno stabilite da un
apposito decreto.
Rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato
Con una norma di interpretazione autentica si prevede che al termine del periodo biennale di
rinnovo dei contratti a canone agevolato, gli stessi si intendano rinnovati tacitamente di un
ulteriore biennio.
In tal modo viene disconosciuta la corrente dottrinale che prevedeva, al termine del periodo
biennale, il rinnovo del contratto per il periodo contrattuale solitamente triennale.
Pertanto, in caso di tacito rinnovo, i contratti si intendono rinnovati sempre di anni due e non
di anni 3 più 2;